Igor Giraldi Faria
Depois da luta pelo alimento diário, requisito sine qua non da própria existência humana, a maior aspiração do brasileiro – e isso está comprovado em pesquisas – é o sonho da “casa própria”.
Ainda que modesta ou em local não exatamente nobre, mas que lhe pertença, que lhe sirva de abrigo, à sua família e, sobretudo, que lhe faça evitar o abominável aluguel. Acredite, é o desejo de todos aqueles que não possuem moradia própria. No Brasil, a esmagadora maioria.
Em razão deste “sonho” para alguns, ou tratando-se de puro investimento para outros, a negociação de imóveis é uma realidade com a qual quase todos nós nos deparamos em algum momento de nossas vidas.
Contudo, mesmo aos negócios corriqueiros, é preciso advertir que a negociação imobiliária não se resume em tratativas ou burocracia de cartórios. A segurança que as partes necessitam vai muito além disso, uma vez que a validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de características que apenas uma análise mais aprofundada pode oferecer.
Eis que nasce a “due diligence” imobiliária, cujo termo originado do inglês se traduz em “diligência prévia”, tornando-se escudo para pessoas físicas, jurídicas e empresários do ramo imobiliário a buscarem o melhor suporte de viabilidade jurídica, econômica e negocial.
Na prática, nada mais é que uma espécie de auditoria prestada por profissionais especializados, com análise de informações, documentos do imóvel e das partes envolvidas, com o objetivo de elevar a negociação ao patamar mais seguro possível, inclusive quanto à eventuais riscos futuros.
Justamente por conta da especialidade do profissional, esta análise vai além daquelas rotineiras, quando então é auditado documentos e informações nas esferas estadual e federal, que podem gerar implicações tributárias, fiscais, trabalhistas, cíveis, ambientais e outros.
Sabemos que nem todos os riscos envolvidos num negócio imobiliário se extrai meramente da matrícula do imóvel ou documentos das partes, posto que a conferência disso requer conhecimento jurídico para que se constate o alcance de situações legalmente previstas no negócio.
Direito real de habitação, fraude contra credores e à execução, evicção, restrições de uso decorrente de convenção condominial, dívidas incidentes sobre o imóvel, restrições decorrentes de leis de zoneamento e ambientais, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, nu propriedade, indisponibilidade, enfim, são exemplos para que se tenha noção de quanto a legislação pode criar situações ocultas, com efeitos indesejáveis em negócios realizados sem análises prévias. Através de uma análise, isenta e técnica, é possível alertar as partes para que possam optar em seguir ou não adiante com as tratativas.
Não se pode confundir a due diligence com a obrigação legal do corretor de imóveis, prevista no Código Civil, de “prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio”. A análise por este profissional, no âmbito da intermediação, é feita, unicamente, a partir do que se pode obter em cartório.
Ainda que a due diligence imobiliária não seja um serviço que somente se presta a “estragar o negócio”, como alguns absurdamente comentam, pelo contrário, é através dela que são apontados os principais problemas que podem “arruinar” a negociação ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que reforcem a viabilidade do negócio.
Logicamente que demanda um investimento da parte interessada, mas isso pode significar uma grande economia, de tempo e também de recursos financeiros, e porque não dizer em noites de sono tranquilo. Lembrando que, só no Brasil, temos mais de 30 milhões de imóveis irregulares.
Vale salientar que várias etapas deverão ser observadas neste tipo de trabalho, como o entendimento do negócio pretendido (objetivo das partes), apuração de legitimidade das partes, regularidade do imóvel, avaliação dos riscos do negócio, consultas a diversos órgãos e elaboração de relatório ao final, detalhando a viabilidade, com as conclusões dos profissionais envolvidos, e, havendo considerações, quais saídas são pertinentes.
Bem sabemos, é melhor prevenir do que remediar, e tão importante quanto negociar, é cercar-se de todos os cuidados para que o negócio seja válido e esteja fora do alcance de ser prejudicado por fatores externos, evitando-se surpresas indesejáveis.
Assim, tratando-se de negociações imobiliárias, faça sempre a escolha em realizar a “Due Diligence”, protegendo seu investimento, minimizando riscos e não deixando seu sonho imobiliário tornar-se um pesadelo.
Igor Giraldi Faria, é advogado em Rondonópolis/MT, CEO do escritório Igor Giraldi Advogados, especialista em Direito Imobiliário. Instagram: @igor.giraldi
